왜 특수 부동산(Specialty Real Estate)인가?
들어가면서
앞 포스팅에서는 엘긴 5에이커 프로젝트를 통해 미국 부동산연구소가 부동산을 어떻게 보고, 어떻게 가치를 판단하며, 어떻게 개발 가능성을 읽는지 보여주었다.
이제부터는 시야를 조금 넓혀 보려고 한다. 엘긴 프로젝트는 하나의 사례였지만, 미국 부동산연구소가 주목하는 분야는 더 넓다. RV Park, Self-Storage, Storage Yard, Warehouse, 개발용 토지와 같은 특수 부동산(Specialty Real Estate)이 그 대상이다.
왜 특수 부동산인가
대부분의 투자자는 부동산 투자를 생각할 때 아파트, 콘도, 오피스, 리테일 빌딩을 먼저 떠올린다. 이들은 잘 알려진 자산이다. 은행도 익숙하고, 브로커도 많고, 투자자도 많다.
그러나 잘 알려져 있다는 것은 경쟁이 많다는 뜻이기도 하다. 좋은 물건은 빨리 팔리고, 가격은 이미 시장에 반영되어 있으며, 투자자가 직접 창출할 수 있는 추가 가치가 제한적인 경우가 많다.
반면 특수 부동산은 다르다. 시장이 작고, 이해하는 사람이 적고, 평가 방식도 단순하지 않다. 바로 그 지점에서 기회가 생긴다.
수익률만으로는 충분하지 않다
많은 투자자는 Cap Rate나 Cash-on-Cash Return만 본다. 물론 수익률은 중요하다. 하지만 미국 부동산 연구소는 수익률 하나만으로 투자 대상을 판단하지 않는다.
우리가 더 중요하게 보는 것은 세 가지다. 첫째, 현재 현금흐름을 만들 수 있는가. 둘째, 투자자가 가치를 추가할 수 있는가. 셋째, 운영이 지나치게 복잡하지 않은가.
부동산 유형별 비교
아래 표는 미국 부동산연구소가 여러 부동산 유형을 볼 때 사용하는 기본 관점이다. 숫자 하나로 모든 투자를 판단할 수는 없지만, 각 자산이 가진 성격은 분명히 다르다.
| 자산 유형 | 현금흐름 | 가치창출 | 운영 단순성 | 진입 규모 | Korvest Lab 관점 |
|---|---|---|---|---|---|
| 아파트 | 중간 | 낮음 | 낮음 | 큼 | 안정적이지만 경쟁이 치열하고 관리 부담이 크다. |
| 콘도 | 낮음 | 매우 낮음 | 높음 | 작음 | 진입은 쉽지만 투자자가 통제할 수 있는 요소가 적다. |
| 오피스 | 중간 | 낮음 | 중간 | 중간~큼 | 시장 변화와 공실 리스크의 영향을 크게 받는다. |
| 리테일 | 중간 | 낮음 | 중간 | 중간~큼 | 입지와 테넌트 신용도에 의존하는 경우가 많다. |
| Warehouse | 높음 | 중간 | 높음 | 중간 | 운영이 비교적 단순하고 안정적 수요가 있다. |
| Self-Storage | 높음 | 높음 | 매우 높음 | 중간 | 증설, 임대료 조정, 운영 개선의 여지가 크다. |
| RV Park | 높음 | 매우 높음 | 중간 | 중간 | 확장, 운영 개선, 장기 체류 수요를 통해 가치 상승이 가능하다. |
| Storage Yard | 높음 | 매우 높음 | 매우 높음 | 작음~중간 | 낮은 투자로 현금흐름을 만들고 다른 용도로 전환할 수 있다. |
| 개발용 토지 | 없음 | 최고 | 매우 높음 | 작음~중간 | 현재 수입은 없지만 개발자의 판단에 따라 가치가 크게 달라진다. |
투자 규모도 중요하다
미국 부동산 연구소가 보는 또 하나의 현실은 투자 규모다. 대부분의 개인 투자자나 가족 투자자는 대형 아파트 단지나 수천만 달러 규모의 상업용 빌딩을 사기 어렵다.
그러나 특수 부동산 중에는 비교적 작은 규모로 접근할 수 있는 물건이 많다. RV Park, Self-Storage, Storage Yard, Warehouse, 소규모 개발용 토지는 보통 300만 달러 이하에서도 기회를 찾을 수 있다.
이것은 매우 중요하다. 투자 규모가 너무 커지면 개인 투자자는 의사결정권을 잃기 쉽다. 반대로 적정한 규모의 자산은 투자자가 직접 판단하고, 개선하고, 필요하면 매각할 수 있는 여지를 남긴다.
거래보다 중요한 것은 가치창출 전략이다
일반적인 부동산 중개는 거래에 초점을 맞춘다. 좋은 물건을 찾고, 가격을 협상하고, 계약을 마무리하는 것이 중심이다.
그러나 미국 부동산연구소의 관심은 거기서 끝나지 않는다. 우리는 매입 이후 무엇을 할 수 있는지를 함께 본다. 임대료를 올릴 수 있는지, 빈 공간을 활용할 수 있는지, 추가 유닛을 만들 수 있는지, 운영 방식을 개선할 수 있는지, 또는 일부를 다른 용도로 전환할 수 있는지를 검토한다.
가치창출의 다섯 가지 방법
특수 부동산에서 가치를 창출하는 방법은 여러 가지다. 개발은 그중 하나일 뿐이다. 기존에 운영 중인 RV Park나 Self-Storage를 매입해 개선하는 것도 중요한 가치 창출 전략이다.
| 방법 | 설명 | 예시 |
|---|---|---|
| Development | 사용되지 않거나 저평가된 토지를 새로운 수익형 자산으로 바꾸는 것 | 엘긴 부지를 Storage Yard와 RV 관련 자산으로 개발 |
| Expansion | 기존 자산에 추가 수익 공간을 만드는 것 | RV Park에 추가 pad 설치, Self-Storage 유닛 증설 |
| Operational Improvement | 운영 방식을 개선해 수입을 늘리고 비용을 줄이는 것 | 온라인 예약, 보안 개선, 임대료 조정, 관리 시스템 도입 |
| Use Conversion | 현재 용도보다 더 높은 가치를 만드는 용도로 전환하는 것 | Storage Yard 일부를 RV Storage 또는 Self-Storage로 전환 |
| Exit Planning | 가치가 인정되는 시점에 매각하거나 다음 프로젝트로 자본을 이동하는 것 | 현금흐름이 확인된 후 개발형 투자자에게 매각 |
운영 단순성은 숨은 수익률이다
투자에서 수익률만큼 중요한 것이 운영 부담이다. 같은 수익률이라도 매일 전화를 받고, 수리 요청을 처리하고, 직원과 고객을 관리해야 한다면 그 투자는 생각보다 무거운 투자가 된다.
Self-Storage, Storage Yard, Warehouse 같은 자산은 상대적으로 운영이 단순하다. RV Park는 운영 요소가 더 많지만, 장기 체류형 모델이나 관리자를 둔 구조로 설계하면 운영 부담을 줄일 수 있다.
미국 부동산연구소가 찾는 자산
미국 부동산 연구소가 찾는 자산은 화려한 자산이 아니다. 오히려 많은 사람이 지나치는 자산일 때가 많다. 낡은 RV Park, 제대로 관리되지 않는 Self-Storage, 넓지만 저평가된 Storage Yard, 작은 Warehouse, 개발 가능성이 있지만 아직 정리되지 않은 토지.
이런 자산은 처음 보기에는 특별해 보이지 않을 수 있다. 그러나 현금흐름을 만들 수 있고, 개선 여지가 있으며, 운영이 단순하고, 적정한 규모로 접근할 수 있다면 미국 부동산 연구소에게는 충분히 흥미로운 투자 대상이 된다.
다음 단계
이번 리포트에서는 미국 부동산연구소가 왜 특수 부동산에 주목하는지 살펴보았다. 핵심은 세 가지다. 현금흐름, 가치창출, 그리고 운영 단순성이다.