들어가면서

지난 리포트에서는 엘긴 5에이커 부지가 어떻게 RV 파크로 바뀌어 갈 것인지, 전체 개발 과정을 큰 흐름으로 살펴보았다.

토지 매입, 현장 조사, 개발 컨셉, 허가, 공사, 사용 승인, 그리고 첫 번째 입주자까지의 과정은 앞으로 여러 리포트에서 하나씩 자세히 기록할 예정이다.

그런데 실제 개발 과정에서 내가 가장 먼저 해야 할 일은 불도저를 부르는 것도 아니고, 건축가를 찾는 것도 아니고, 공사업체와 가격을 흥정하는 것도 아니다.

내 경우에는 토목 엔지니어(Civil Engineer)다. 특히 이 프로젝트에서는 “지역을 잘 아는” 토목 엔지니어를 찾는 일이 가장 먼저 해야 할 중요한 작업이다.

왜 토목 엔지니어가 먼저인가

많은 사람들은 개발을 건축이나 공사로 생각한다. 그래서 땅을 사면 먼저 건축가를 만나거나, 공사업체를 부르거나, 장비부터 생각한다.

그러나 미개발 토지나 사용 방식이 복잡한 부동산에서는 순서가 다르다. 무엇을 지을 수 있는지, 어디까지 개발할 수 있는지, 어떤 허가가 필요한지, 배수와 진입로는 어떻게 처리해야 하는지부터 확인해야 한다.

이 질문에 가장 먼저 답할 수 있는 사람이 토목 엔지니어다. 토목 엔지니어는 땅의 경계, 배수, 도로 접근성, 유틸리티, septic, site plan, 허가 절차를 함께 보는 사람이다.

지역 엔지니어가 중요한 이유

토목 엔지니어라고 해서 모두 같은 것은 아니다. 내가 찾는 것은 단순히 자격증을 가진 엔지니어가 아니다. 엘긴과 바스트롭 카운티의 개발 절차를 실제로 경험해 본 지역 엔지니어다.

지역 엔지니어는 도면만 그리는 사람이 아니다. 그는 카운티 담당자들이 어떤 점을 중요하게 보는지, 어떤 문제에서 시간이 지연되는지, 어떤 서류가 자주 보완 요청을 받는지, 어떤 방식으로 설명해야 검토가 빠른지를 알고 있을 가능성이 높다.

작은 개발 프로젝트에서는 이런 차이가 매우 중요하다. 큰 프로젝트라면 시간과 비용을 들여 여러 번 수정할 수 있다. 그러나 소규모 프로젝트에서는 한 번의 잘못된 방향 설정이 전체 수익률에 큰 영향을 줄 수 있다.

엔지니어에게 먼저 물어야 할 질문

첫 미팅에서 내가 확인하고 싶은 것은 화려한 설계가 아니다. 이 땅이 내가 생각하는 방향으로 개발될 수 있는지, 그 과정에서 어떤 문제가 예상되는지, 그리고 어느 정도의 비용과 시간이 필요한지다.

타당성 검토는 계약서 안에만 있는 것이 아니다

일반적으로 미개발 토지나 zoning이 복잡한 부동산을 매입할 때는 매매계약서 안에 일정 기간의 타당성 검토 기간을 두는 경우가 많다. 이 기간 동안 매수자는 토지 사용 가능성, 허가 가능성, 유틸리티, 환경 문제, 비용 등을 검토한다.

엘긴 프로젝트에서도 이런 검토가 중요하지 않은 것은 아니다. 다만 나는 이 부지를 매입하기 전에 이미 여러 차례 현장을 보고, 기본적인 개발 목표를 정했고, 이 지역과 부지의 가능성을 어느 정도 알고 있었다.

그래서 이번 프로젝트에서는 이 과정을 길게 설명하지 않고 넘어가지만, 실제 개발에서는 타당성 검토가 매우 중요한 단계다. 이 주제는 별도의 리포트에서 자세히 다룰 예정이다.

보수와 역할을 명확히 해야 한다

엔지니어를 찾는 과정에서 가장 시간이 많이 걸리는 부분은 단순히 명함을 받는 것이 아니다. 프로젝트를 설명하고, 가능한 개발 방향을 논의하고, 엔지니어의 역할과 보수 구조를 정리하는 과정이다.

어떤 엔지니어는 시간당 보수를 선호할 수 있고, 어떤 엔지니어는 특정 도면이나 허가 패키지 단위로 비용을 제시할 수 있다. 중요한 것은 무엇을 포함하고 무엇을 포함하지 않는지를 명확히 하는 것이다.

나는 처음부터 완벽한 대형 설계를 원하는 것이 아니다. 먼저 실행 가능한 Phase 1을 확인하고, 이후 확장 가능성을 열어 두는 방식이 더 현실적이라고 본다.

엔지니어는 도면을 그리는 사람이 아니다

좋은 토목 엔지니어는 단순히 site plan을 그려 주는 사람이 아니다. 그는 개발자가 아직 보지 못한 문제를 먼저 알려 주는 사람이다.

예를 들어 진입로가 생각보다 복잡할 수 있고, 배수 때문에 특정 구역을 사용할 수 없을 수도 있으며, septic 용량 때문에 RV 사이트 숫자를 조정해야 할 수도 있다. 이런 문제는 공사가 시작된 뒤 발견하면 훨씬 비싸진다.

그래서 나는 엘긴 프로젝트에서 토목 엔지니어를 단순한 외주업체로 보지 않는다. 그는 개발 초기 단계에서 가장 중요한 전략적 파트너 중 한 사람이다.

개발은 사람을 찾는 일에서 시작된다

많은 사람들은 개발이 장비에서 시작된다고 생각한다. 굴착기, 불도저, 로더 같은 장비가 현장에 들어오면 비로소 개발이 시작된다고 느낀다.

그러나 실제로 개발은 그보다 훨씬 먼저 시작된다. 개발자는 먼저 사람을 찾는다. 엔지니어, 측량사, 카운티 담당자, 전기회사, 수도회사, septic 업체, 현장 관리자, 하도급 업체들과 관계를 만들어야 한다.

엘긴 프로젝트도 마찬가지다. 숲을 정리하기 전에 먼저 해야 할 일은 이 숲을 수익형 자산으로 바꾸는 데 필요한 사람들을 찾는 것이다.

다음 단계

앞으로 나는 엘긴과 바스트롭 카운티를 잘 아는 토목 엔지니어를 찾고, 그들과 현장 조건, 개발 가능성, 허가 절차, 비용 구조를 논의할 예정이다.

이 과정은 시간이 걸릴 수 있다. 그러나 이 시간을 아끼려고 서두르면, 나중에 훨씬 더 큰 비용과 지연이 생길 수 있다.

다음 리포트에서는 개발 일정표를 정리하고, 클로징 이후 실제로 어떤 순서로 움직일 것인지 살펴볼 예정이다.